專項維修資金的交納

    一、交納範圍

    按照《物業管理條例》第54條的規定，專項維修資金應該由業主交納。物業管理條例明確以下三種物業的業主應該交納專項維修資金：

    1 住宅物業的業主。

    2 住宅小區內的非住宅物業的業主。

    3 與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主。

    第(2)和第(3)類物業的業主之所以也要交納住房專項維修資金，是因為這兩類物業與住宅物業之間有著不可分的關係。住宅小區內非住宅物業的業主和住宅物業的業主均需對小區內物業共用部位、共用設施設備的維護承擔相應的責任，故住宅小區內的非住宅物業的業主也需要交納專項維修資金。與單幢住宅樓相連的非住宅物業，與住宅樓之間有著共用部位，還可能有共用設施設備，故該非住宅物業的業主也需交納住房專項維修資金。

    至於非住宅物業管理區域內的業主是否應該交納專項維修資金，各地方法規有相應的規定。如上海市規定，自2003年7月1日起出售的非住宅物業管理區域內的物業，應設立維修資金，標準和設立方式由物業出售人和物業買受人參照《上海市商品住宅維修資金管理辦法》的規定，在房屋出售合同中約定。再如《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》第35條規定：“住宅小區外有二個以上房屋所有權人的非住宅物業專項維修資金的建立，參照本辦法執行。”

    需要說明的是，物業管理條例隻是原則上對住房專項維修資金應當由業主交納做出了規定，各地方的規定可能與此有一定的差異。

    二、交納時限

    關於專項維修基金的交納時限，各地規定並不相同。如《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》第9條規定了商品房的首次專項維修資金的繳存時限：

    1 房地產開發建設單位應當在辦理商品房所有權初始登記前，按本辦法第8條第1項的規定，將該商品房的首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。

    2 購房人應當在辦理房屋所有權分戶登記前，按本辦法第8條第2項的規定，將所購商品房的首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。

    3 業主大會成立時尚未出售的商品房，房地產開發建設單位應當在業主大會成立之日起30日內，對配備電梯的房屋和未配備電梯的房屋，分別按每平方米建築麵積成本價的2 5％和2％，將首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。商品房出售時，所繳存的首次專項維修資金轉由購房人承擔。

    專項維修資金的所有權、使用及管理

    一、專項維修資金的所有權

    按照《物業管理條例》第54條的規定，專項維修資金屬業主所有。盡管按照目前各地的規定，一般是由房地產開發建設單位和業主共同負擔專項維修資金，但其實質還是業主在購買房屋時承擔了相應的專項維修資金，其體現的正是物業的價格。另外，從專項維修資金的用途上也可以得出其所有權歸業主所有的結論，因為專項維修資金是專項用於物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，而物業共用部位、共用設施設備的所有權屬於業主，專項維修資金的所有權自然應當屬於業主。需要指出的是，專項維修資金屬於業主所有，並不意味著業主個人可以隨意支配專項維修資金。專項維修資金製度是基於全體業主的共同利益而確定的製度，有關專項維修資金的收取、使用、管理等必須符合國家有關規定。

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