物業管理企業向業主提供物業管理服務，根據“誰受益，誰負擔”的原則，物業服務費應該由業主承擔。在實踐中，由於物業占有、使用的主體不同，物業服務費的交納主體分為三種情況：第一種情況是由業主交納；第二種情況是由物業使用人交納；第三種情況是由建設單位交納。
一、業主交納物業服務費
業主作為物業服務合同的當事人，享受了物業管理企業提供的管理服務，就應當根據物業服務合同向物業管理企業交納物業服務費用。《物業管理條例》第42條對此有明確規定。
《合同法》第60條規定：“當事人應當按照約定全麵履行自己的義務。”合同的履行是合同法的核心內容，作為合同一方的業主必須按照合同的約定，正確、全麵、誠實地履行合同設立的義務，按時交納物業服務費用。至於交納的時間，是按年度交納，還是按月份或者季度交納，應當在合同中做出約定。有些地方法規對交納物業服務費用的時間做出了限製性規定，業主應當遵守其規定。
根據合同雙方權利義務一致的原則，業主履行交納物業服務費用的義務，就有權利要求物業管理企業根據合同的約定，提供保質保量的物業管理服務。如果物業管理企業沒有按照合同的約定履行義務，則業主享有履約抗辯權。《合同法》第66條規定：“當事人互負債務，沒有先後履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求(同時履行抗辯權)。”第67條規定：“當事人互負債務，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求(先履行抗辯權)。”由於物業管理服務的綜合性和複雜性，業主在運用抗辯權的時候，注意不能由於物業管理企業某一方麵的服務違約，就拒交所有的物業服務費用，而隻能就物業管理企業應當提供服務而沒有提供服務，或者沒有達到合同約定的服務標準的項目費用行使抗辯權。如物業管理企業沒有提供相應的環境衛生服務的，業主可以拒絕交保潔費，而對物業管理企業提供的其他服務項目的費用必須按照規定交納，否則將構成違約。
二、物業使用人交納物業服務費
“物業使用人”，是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。在實踐中，真正使用物業的主體並非業主，而是如物業承租人等物業使用人。由於物業使用人是接受物業管理企業提供服務的實際受益人，雖然物業管理企業和業主簽訂物業服務合同，但如果業主和物業使用人達成由物業使用人交納物業服務費用協議的，從其約定。對此，《物業管理條例》第42條有明確規定。這不僅符合我國民法的有關規定，而且有利於物業服務合同的實際履行。
考慮到物業服務合同的主體是業主本身，而且在物業租賃合同中，業主又是受益人，因此物業管理條例也明確了業主負連帶交納物業服務費用的責任。即：在物業使用人不能按照合同約定交納物業服務費用的，物業管理企業可以要求業主交納物業服務費用；業主在交納物業服務費用後，享有依法向物業使用人追償的權利。必須明確，按照物業服務合同交納物業服務費用的主體是業主，物業管理企業提供的服務受益人首先是業主，當然也包括物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。但業主是物業管理企業活動的民事主體，物業管理企業是由業主聘請的，業主交納物業服務費用是建築物區分所有權法律製度所規定的基本義務。
三、建設單位交納物業服務費
在一個物業管理區域內的新建物業，其產權的多元化需要一個過程。在建設單位銷售物業之前，建設單位是唯一的業主。如果建設單位聘請了物業管理企業實施前期物業管理服務的，應當支付前期物業管理的物業服務費用。在物業開始銷售給眾多分散的業主時，建設單位仍然需要就沒有售出以及沒有交付給業主的物業交納物業服務費用；已經出售並交付給業主的物業，物業服務費用由業主交納。因為已竣工但尚未出售的物業的產權屬於建設單位，作為產權人當然有義務交納物業服務費用；尚未交給物業買受人的物業，一般情況下其產權還屬於建設單位。即使其產權人已變更為買受人，但物業的實際占有人還是建設單位，買受人還沒有享受到物業服務，因此物業服務費用理應還是由建設單位交納。《物業管理條例》第42條、《物業服務收費管理辦法》第16條關於已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納的規定強化了建設單位的義務，也能促使建設單位將物業出售給他人後，及時交付。
本章尚未完結,請點擊下一頁繼續閱讀---->>>