第5章：謹防房地產市場的種種花招
購房置業是件大事，無論新房還是二手房都不能例外。有人說買房是一場冒險的賭博，其過程頗有些驚心動魄；也有人說買房是一種痛苦的經曆，各種各樣的陷阱總叫人防不勝防。這兩種說法都很有道理，買房畢竟是人生之中的一件大事。馬虎不得，疏忽不得呀！
買完房之後，又一大問題會立即擺在麵前，那就是裝修。說起裝修來，可算得上是又一個“老大難”了：找裝修“遊擊隊”吧，價錢是便宜了，但質量自然沒有保障；可即便找了正規的裝修公司，一樣不能保證不發生問題，一樣有陷阱的存在。
另外，租房也是時下許多人麵臨的問題，無論通過哪種途徑，能夠租到自己理想的安身之所才是最重要的。然而，在如今的房屋租賃市場上，某些不法中介和個人在出租房屋過程中為消費者“布局”、“設套”，使得很多租房者蒙受了經濟損失。
針對，以上幾種情況，本章中將做詳細地剖析，以便大家在購房、裝修、租房時做到得心應手。
遭遇“房托”，多個“謹慎掏錢”的心眼。
“房托”是購房潮中一股神秘而不可忽視的暗流。所謂“房托”，就是為了製造樓盤人氣，哄托購房熱鬧氣氛，誘導購房者搶下訂單的人。不了解其中內情的人很可能一不留神，就被忽悠了。
剛到而立之年的劉強被人介紹到一房地產公司工作。上班第一天，公司的一位高層對劉強和其他幾個人進行了培訓，內容主要是講怎樣與顧客搭話、怎樣引導顧客購房、怎樣在與顧客的交談中製造緊張的氣氛，並拉攏大部分人形成一種對開發公司有利的導向。最後這位高層還特別聲明“注意，你們不要懷疑自己是房托，這隻是公司的一種特殊營銷手法。”
為期一天的培訓結束後，劉強便上崗了。按照公司的安排，首先要從最基層的做起。剛好公司有新項目開盤，劉強便和其他的同事被安排插到排隊買房的人中，據說是為了給樓盤增“人氣”。沒多久，劉強就從最初排隊烘托氣氛的基層工作轉上了“正軌”。
在樓盤銷售現場，劉強經常和其他幾個同事擠在樓盤的模型旁裝模作樣的說：“這個樓盤好啊，住在這裏好，有小學，環境又像公園”。有時在看房巴士上，劉強也會混在其中和買家們交流，鼓惑他們更快的做出決定。
有一次，一位女士在售樓處徘徊，劉強便故意在她附近打電話，在電話中又發揮他三寸不爛之舌的功力，說樓盤是如何“緊俏”，再不買就來不及了。打完電話後，那位女士便走過來和劉強探討這樓盤的情況，而劉強在全麵分析了樓盤情況後，當著她的麵簽下合約並當場支付了定金。不出所料，第二天這位女士果然帶了首付款直奔了售樓處。可她不知道，劉強支付的定金本來就是公司為“忽悠”買家準備的道具。而合約當然也是假的，她一走，就被工作人員當成廢紙了。
做“房托”的這段時間，劉強的演技也是突飛猛進，因為不同樓盤的推出需要劉強扮演成不同的角色，比如小戶型、中檔價位的樓盤，劉強就會扮演成白領階層或者公務員。而銷售某個高檔樓盤時，又會扮演成生意人或者經理那種一看就是有錢人的形象。就這樣，劉強從一個“門外漢”成了一個專業“房托”。
一些消費者之所以上“房托”的當，主要原因還是在思想上存在認識的誤區。他們覺得，哪個樓盤排隊的人多，哪個樓盤必定賣得好。某些商家正是看透了消費者的這一心理，而投其所好。比如，開發商會根據項目的不同，花錢雇一些不同的人來現場“造勢”，以達到銷售“火爆”的假相。因此，消費者在看房時，一定要多個心眼，免得被“房托”帶進“溝裏”。防止被“房托忽悠”，最好的方法是“理智看房”，“謹慎掏錢”。
麵對廣告誘惑，多個實地考察的心眼。
不少消費者由於經驗不足在選購商品房時，往往容易被包裝精美的售樓書、製作精細的戶型模型以及售樓人員的甜言蜜語所蒙蔽，一不小心就落入開發商設下的銷售陷阱。那麽，在售樓過程中，售樓人員設置了什麽陷阱呢？麵對這些五花八門的售樓廣告又該如何辨其真偽呢？
在這些售樓廣告中，有的是拿便利的交通吸引消費者。
丁小姐買房已經9年。她說：她那時買房子不像現在有這麽多媒體和專家給當參謀，隻能靠售樓廣告。丁小姐買的房子是在距離亞運村北12公裏處，當時廣告說從亞運村開車十幾分鍾就能到。估計是開發商照地圖上的距離，以80公裏／小時的速度算出來的。因為從入住到現在，丁小姐住那兒8年了，隻有一次夜裏3點開車十幾分鍾到過一次家。平時運氣好40分鍾到，運氣不好一堵就是幾個小時。沒辦法，丁小姐隻好繞高速走，每天往返都得掏高速費。
還有的廣告，打出的是“親水”的“王牌”。
李先生在水景住宅熱銷一時之際，選擇購買了“清河”某項目。由於項目強調了“親水”的賣點，房子的價格也因此比周邊貴了不少，但是，李先生想到臨水而居的生活質量，理所當然地“欣然接受”了。
但居住幾年之後，特別是夏天將近，李先生反而憂心忡忡，不為別的，就是因為“親水”。原來，當初開發商所宣傳的“清河”不“清”。由於河水汙濁，從春末夏初直到秋天，相當長的一段時間裏，李先生以及周圍的居民都要忍受著令人作嘔的惡臭氣味，特別是炎夏。沿著河岸散步的時候，除了眼睛和鼻子比較痛苦之外，蚊蠅活動也異常猖獗。現在的李先生由原來的“親水情結”轉變成“惡水情結”，加之屬“自然水係”，不能做地理位移，所以，花不菲的房價的他隻能“無奈”地生活在“親水人家”中。
通常售樓的各種宣傳材料都非常精致，語言非常動人和誘人。但廣告終歸是廣告，裏邊有些東西是模糊的、不確定的，它不等於真實的物體。消費者在挑選的時候一定不要輕信，最好多個“實地考察驗證”的心眼，用親身的經曆和體驗作決定。
防止住房麵積“縮水”，多個“簽字畫押”的心眼。
買房是件大事，每一平方米的麵積都牽扯著消費者的經濟利益問題。然而，一些不法的開發商卻在房屋麵積上“做起了手腳”，另消費者蒙受了不小的損失。
謝老伯一家兩年前購置了一套商品房。按照買房時簽定的購房預售合同，謝家這套兩室兩廳的房子建築麵積為101.8平方米，其中包括分攤的共有共用建築麵積20.49平方米。交房入住後，謝老伯按設計圖上標注的各房間麵積逐一累加，發現公攤麵積達到了24平方米，比合同上寫明的多一些。購房合同附帶的《公攤部位說明》上，具體標明了公攤麵積包含的樓梯、過道等共用場所。但這些公攤部分的麵積各自是多少，具體是怎麽測算出來的並沒有明確標注。這一點，正是謝老伯對公攤麵積有異議的地方。房屋買賣雙方有爭議，購房合同是直接的依據，但是目前通用的房屋買賣格式合同中，並沒有明確規定公攤麵積的測算方法和具體來源，也沒有規定公攤麵積出現誤差的處理方式。開發商利用這一點，讓謝家吃了“啞巴虧”。
杜先生購買了廣州某房地產發展有限公司一套四室一廳的商品房。當時根據開發商提供的書麵《付款參考》介紹：“該套總建築麵積為150.5301平方米，每平方米售價為8946元”。杜先生在簽合同時發現內文約定：“該套建築麵積150.5301平方米，其套內麵積113.4948平方米，公共部位與公用房屋分攤麵積37.0353平方米”；另外，房價“按套內麵積計算，單價每平方米11733元，總金額133.1641萬元”。購房單價多了2787元。當杜先生對合同上的麵積提出疑問時，發展商解釋說：“不用擔心，麵積最後以房產證上的數據為準，多退少補”。因此，杜先生放心簽訂了合同書。
沒想到，當杜先生拿到房產證時，發現房產證上的實際建築麵積為144.8285平方米，比《付款參考》、《商品房買賣合同》所約定的150.5301平方米減少5.7016平方米，也就是說在套內麵積不變的情況下，他多交了5.7016平方米公攤麵積的錢，麵積誤差比3.788%，房價變相上漲五萬多元。杜先生多次與該公司交涉，要求退還減少部分的房價款，遭到拒絕。
由於合同示範文本沒有規定公攤麵積出現誤差的處理辦法，一些開發商就是鑽預售商品房買賣合同中“按套內麵積為依據進行麵積確認及麵積差異處理”條款的空子，套內麵積誤差少，建築麵積卻大“縮水”。
住房麵積縮水，是許多消費者都曾經遭遇過的事情。這種陷阱購房者一定要小心，在簽訂購房合同時對開發商最好多個“防備”的心眼，一定要耐心看完合同全文，適時對不合理的條款提出修改要求，並在空白處填上自己應有權益的內容。如無需填寫時，也應劃上橫線，防止對方在空白處私自填上對其有利的內容。
拿不到房產證，多個“不見兔子不撒鷹”的心眼。
購房是人們難度最大的消費行為，其消費風險也令許多購房者望而生畏，因此購房者要學會識別開發商的陷阱，買房時，要做到小心謹慎，各個方麵的相關事宜都要谘詢清楚，避免“買房風險”。
七十多歲的王大伯，兩年前在某小區買的房，沒入住先交暖氣費，開發商設陷阱讓他吃了不少虧。
一般買房首先要考慮價錢，同時還要看環境狀況好壞，老人也不例外，挑來選去還是覺得現在所住小區適合自己。根據其他人的買房經驗，老人要求該小區的開發商出具五證，發現自己所選的板樓證件不全，且沒有《預售房屋許可證》。開發商解釋因樓房未完工，證件暫辦不全，老人交完1000元定金，又四處谘詢了一下，認為開發商的解釋可以理解，便於11月份簽訂了購房合同並一次性付款13.8萬餘元。這份合同約定12月底可辦入住。
簽完合同，老人覺得心裏輕鬆很多，可是左等右等也沒人通知他辦入住，於是心又懸了起來，跑到工地一看，離完工還早哩！正想去交涉時，開發商找上門來與他又簽訂了一份《補充協議》，日期是第二年1月9日。
直到第二年6月底，老人才辦了入住手續，按約定開發商應給付6個月的萬分之二的補償款、3個月的千分之一的違約金，結果開發商僅給了1至3月底的萬分之二的補償和4至6月份的百分之一的違約金，而且扣除了當年一年的本該免收的暖氣費。
事實上當老人找開發商索要4至6月份的補償款和被無理扣除的當年的暖氣費時，開發商態度蠻橫，強詞奪理，拒不給付3個月的補償款2400多元，並狡辯說扣除的1500元暖氣費不是當年度的而是去年度的，令老人火冒三丈的是去年樓房還未完工，哪來的暖氣？
此後老人多次去消協、工商行政管理局谘詢，得到的答複都是開發商違約。老伴因考慮到老王患有腦血栓，打起官司來既費財力又費精力，即使打贏了官司，開發商也不會痛快地拿出錢來，因此堅決不同意到法院起訴，直到買房的第三年，老人才費盡周折拿到產權證。
購房，最容易出問題的是房屋的產權，購房者買房往往很難及時拿到產權證，這是因為許多開發商在開發初期，隻交了部分地價款，而辦產權要將全部款項交足。因此，購房者如果在買房時沒看到產權證，就不要交錢，把主動權握在自己手中，多個“不見兔子不撒鷹”的心眼。也就是說一定要看到“現樓”或《商品房預售許可證》。另外，購房者若遇到開發商找上門來簽《補充合同》，應慎簽。
購買精裝修房子，多個防範開發商“偷龍轉鳳”的心眼。
精裝修商品房博得了眾多工作繁忙無暇顧及裝修的業主的青睞，因為“交了錢，帶著自己的衣物就能入住”。但是隨著這兩年精裝修房的不斷交房，業主發現“精裝修”可能成為又一個與開發商的矛盾，本來想省心省力的業主如果不想湊合，很可能還要二次裝修。
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